전세사기 예방 방법과 보증보험 활용법 완전 정리

 

전세 계약을 앞두고 있다면, 반드시 읽어야 할 정보입니다.
요즘처럼 부동산 시장이 불안정한 시기에는 임대인의 권리관계 확인과 더불어 **'전세보증보험 가입'**이 필수입니다. 이 글에서는 전세사기 예방 방법과 HUG 보증보험 활용법을 정확하게 알려드릴게요.

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✅ 전세사기란 무엇인가?

전세사기란, 임대인이 세입자에게 전세금을 돌려줄 의사나 능력이 없으면서 계약을 체결하거나, 허위 서류로 계약을 유도하는 등 사기 행위를 저지르는 것을 말합니다.

전형적인 사례

• 소유권도 없는 건물로 전세 계약 체결
• 이미 근저당 설정된 부동산에 세입자 모집
• 전세계약 후 보증금을 돌려주지 않음 (깡통전세)

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✅ 전세사기 예방을 위한 필수 체크리스트

1. 등기부등본 꼼꼼히 확인

• 등기부등본 발급 방법: 정부24에서 무료 발급 가능
• 확인사항
  • 소유자와 계약 상대자가 일치하는가
  • 근저당, 압류, 가압류 설정 여부
  • ‘전세권’ 설정이 가능한지

2. 전입신고 + 확정일자 받기

• 전입신고는 ‘주민센터’, 확정일자는 ‘동일 장소에서 신청 가능’
• 두 가지가 있어야 최우선변제권 보장 가능
• 전입신고일 기준으로 보증금 일부를 우선 돌려받을 수 있음

3. 주택 시세와 보증금 비교

• 전세보증금이 시세 대비 너무 높으면 ‘깡통전세’ 위험
• KB시세, 국토부 실거래가 통해 실거래가 확인 필수

4. 건축물대장 확인

• 오피스텔, 다가구주택은 주소상 '다세대'로 등록되었는지 확인
• 정부24에서 무료로 열람 가능

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✅ 전세보증금 지키는 ‘전세보증보험’이란?

전세보증보험이란, 계약 종료 시 임대인이 보증금을 돌려주지 못하면
보증기관(공공기관 또는 민간보험사)이 대신 보증금을 지급해주는 제도입니다.

✔ 가입 가능한 주요 기관

기관명칭특징

HUG	주택도시보증공사	공공기관, 저렴한 보험료, 가입조건 까다로움
SGI	서울보증보험	민간기관, 가입조건 유연, 보험료 다소 높음
HF	한국주택금융공사	고령자 대상 ‘보금자리론’과 연계 가능

 

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✅ HUG 전세보증보험 가입 조건 (2025년 기준)

• 보증금 한도
  • 수도권: 최대 7억 원
  • 지방: 최대 5억 원
• 보증가입 기간
  • 최소 1년 이상 계약 시 가능
  • 계약 후 1개월 이내 가입 필수 (기존 세입자도 가능)
• 보증료율
  • 연 0.128% ~ 0.154% 수준
  • 예: 보증금 2억 원 기준 약 25~30만 원

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✅ 가입 절차는?

1. HUG 홈페이지 접속 → 보증보험 신청
2. 계약서, 등기부등본, 건축물대장 등 서류 제출
3. 심사 후 보증서 발급 → 전세계약서에 첨부

👉 부동산 중개사무소에서 대행 가능한 경우도 있으니 확인 필수!

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✅ 보증보험 가입 꿀팁

• 계약 전에 보증 가입 가능 여부를 미리 조회
  → 보증가입이 안 되는 집은 ‘위험 신호’입니다
• 등기부등본상 권리관계가 복잡한 경우 피하기
• 임대인이 보험 가입을 거부하면 계약도 보류
  → 보험가입 거부는 숨겨진 문제가 있을 가능성 높음

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✅ 마무리 정리

항목내용

전세사기 예방 3대 원칙	등기부등본 확인, 확정일자 + 전입신고, 시세 확인
보증보험 핵심	임대인 대신 보증기관이 보증금 반환
HUG 장점	공공기관, 낮은 보험료
주의사항	계약 후 1개월 이내 가입, 보증한도 확인